Phía sau “cơn sốt” và “bùng nổ” TTBĐS nghỉ dưỡng cho thuê

Theo ông Rudolf Hever, Giám đốc điều hành Công ty tư vấn bất động sản Alternaty, phân khúc nghỉ dưỡng luôn chứa đựng nhiều biến động và là ẩn số của thị trường bất động sản (TTBĐS). Tuy nhiên, đây cũng là phân khúc không bị chi phối hoàn toàn bởi nền kinh tế trong nước mà chịu nhiều ảnh hưởng bởi lượt khách và xu hướng du lịch quốc tế.

Dưới đây là những trao đổi của PV Batdongsan với ông Rudolf xung quanh những khía cạnh của TTBĐS nghỉ dưỡng cho thuê tại Việt Nam.

– Nhiều nhận định cho rằng, năm 2016 là tâm điểm của TTBĐS nghỉ dưỡng, đặc biệt là các dự án ngôi nhà thứ hai (ngôi nhà nghỉ dưỡng), ông nghĩ sao?

Đặc biệt, tại Việt Nam, sản phẩm ngôi nhà thứ hai đang ngày càng được nhiều nhà đầu tư cá nhân lựa chọn hơn so với các hình thức đầu tư truyền thống trước đây như cổ phiếu, vàng, BĐS nhà ở và thương mại.Như chúng ta biết, nguyên nhân của sự phát triển này là lượng du khách quốc tế đến Việt Nam đã tăng gấp đôi kể từ cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2009 và đạt được mức kỷ lục 7,94 triệu lượt đến trong năm 2015. Từ ngày 1/7/ 2015, đã có thêm 5 quốc gia Châu Âu được cấp giấy miễn thị thực 15 ngày, cụ thể là Vương Quốc Anh, Pháp, Đức, Ý và Tây Ban Nha, cho thấy các cơ quan Nhà nước đang có những động thái tích cực để xúc tiến phát triển du lịch. Theo báo cáo của Tổ Chức Du Lịch Thế Giới (UNWTO) và Hội Đồng Du Lịch & Lữ Hành (WTTC), Việt Nam có khả năng tăng lượt khách du lịch từ 8% đến 18% nếu chương trình miễn thị thực được áp dụng (visa cho khách đến).

Sự phổ biến của sản phẩm ngôi nhà thứ hai là một hiện tượng toàn cầu, đặc biệt là ở những khu vực có bãi biển đẹp và khí hậu thuận lợi. Sự phổ biến này bắt nguồn từ việc sản phẩm ngôi nhà thứ hai đã đồng thời đáp ứng được một số yêu cầu của nhà đầu tư như: Sinh lợi cao, có thu nhập ổn định từ cho thuê (doanh thu hằng năm), khoản tiền đầu tư phù hợp, được thanh toán trả góp, có thể vay vốn ngân hàng để đầu tư, thể hiện được phong cách cũng như đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng của nhà đầu tư.

– Liệu đây có phải sự bùng nổ nhất thời hay là triển vọng thực sự của thị trường nghỉ dưỡng cho thuê tại Việt Nam, thưa ông?

Không may là TTBĐS Việt Nam nói chung đã dành quá nhiều thời gian cho “cơn sốt” và “bùng nổ” mà không đủ thời gian để “phát triển ổn định dựa trên nền tảng bền vững”. Chắc chắn hiện tại các nhà đầu tư khách sạn và resort đang rất tất bật, chúng ta cũng dễ dàng nhận thấy điều đó qua các đơn vị tư vấn liên quan tới lĩnh vực này như: Đơn vị tư vấn BĐS, quy hoạch tổng thể, kiến trúc sư, nhà thiết kế nội thất, công ty quản lý và nhà thầu dự án.

Đây là những tín hiệu tích cực nhưng mới chỉ từ khía cạnh nguồn cung. Chúng ta cần chờ xem liệu tăng trưởng nguồn cầu có bắt kịp tốc độ tăng trưởng của nguồn cung hay không. Bởi vì, phân khúc nghỉ dưỡng luôn chứa đựng nhiều biến động và là ẩn số của TTBĐS. Tuy nhiên, đây cũng là phân khúc không bị chi phối hoàn toàn bởi nền kinh tế trong nước mà chịu nhiều ảnh hưởng bởi lượt khách và xu hướng du lịch quốc tế.

Việt Nam đang là quốc gia đang có tốc độ tăng trưởng lượt khách du lịch đều đặn hàng năm, cùng với những yếu tố thuận lợi khác để đẩy mạnh ngành công nghiệp du lịch. Đây cũng là một trong những tín hiệu tốt để chúng ta có quyền hy vọng vào “phát triển bền vững” hơn là yếu tố “bùng nổ nhất thời”. Đương nhiên, “phát triển bền vững” sẽ còn cần nhiều nỗ lực hơn nữa trong thời gian tới từ các cấp chính quyền, chủ đầu tư và cả sự góp phần không nhỏ của người dân trong việc phát triển văn hóa du lịch, điều mà chúng ta thấy rõ ở các quốc gia khác như Thái Lan, Singapore…

– Nói như ông thì thị trường nghỉ dưỡng tại Việt Nam đang rất tiềm năng?

Ngành du lịch tiếp tục mang lại một nguồn thu nhập đầy tiềm năng cho Việt Nam, khi nhu cầu lưu trú không ngừng gia tăng, nhiều dự án mới và triển vọng sẽ gia nhập thị trường trong vòng 10 năm tới.

Trong hai năm vừa qua, chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy các hoạt động sôi nổi trên TTBĐS nghỉ dưỡng. Các chủ đầu tư và nhà đầu tư đã tự tin hơn trong việc tiến hành các dự án BĐS của họ. Trong đó, có một số dự án mới đồng thời cũng có một số dự án đã bị trì trệ trong vài năm qua nay đã được triển khai lại. Hiện nay, có khá nhiều dự án đang được xúc tiến một cách nhanh chóng về mặt ý tưởng, thiết kế và bước vào giai đoạn xây dựng để kịp thời đưa vào hoạt động trong vòng 1-2 năm tới.

Chúng tôi cũng nhận thấy mối quan tâm từ các nhà đầu tư nước ngoài tăng lên, cụ thể là trong những năm gần đây trên thị trường ghi nhận một số thương vụ đầu tư, mua bán và sáp nhập với giá trị lên tới hàng trăm triệu đô.

Để khai thác mảng cho thuê BĐS nghỉ dưỡng, chúng ta cần rất nhiều yếu tố và đòi hỏi chủ đầu tư khách sạn, resort hay các dự án ngôi nhà thứ hai cần cân nhắc kĩ ngay từ giai đoạn hoạch định ban đầu. Một trong những yếu tố quan trọng để thu hút khách nghỉ dưỡng đó là sản phẩm, định vị và yếu tố quản lý chuyên nghiệp. Sản phẩm cần phải phù hợp với thị hiếu và phân khúc khách hàng mục tiêu, xác định rõ phân khúc sẽ giúp chủ đầu tư tiết kiệm được rất nhiều chi phí trong việc đầu tư các tiện ích và tiện nghi phù hợp với nhu cầu sử dụng. Hiện nay trên thị trường, có một số dự án khách sạn, resort chưa rõ định vị ở phân khúc nào, gây hoang mang cho khách thuê về giá cả và các giá trị thực sự mà họ nhận được.- Vậy theo ông, yếu tố nào tạo nên tiềm năng khai thác mảng BĐS nghỉ dưỡng cho thuê?

Theo tôi, vận hành khách sạn, resort là hình thức kinh doanh phức tạp, do đó, nên được các chuyên gia có kinh nghiệm quản lý về hệ thống, tiêu chuẩn, quy trình hoạt động, mạng lưới bán hàng và nguồn khách hàng tiềm năng. Trong giai đoạn hoạch định dự án, chủ đầu tư cần được tư vấn kĩ lưỡng về phương án có thương hiệu hay tự quản lý. Thông thường giá trị mà các thương hiệu mang lại đó là hệ thống mạng lưới phân phối giúp mang đến nguồn khách ổn định, đồng thời việc quản lý hệ thống theo quy trình tiêu chuẩn thương hiệu nhằm kiểm soát chi phí tốt hơn. Tuy nhiên với kinh nghiệm trong lĩnh vực, chúng ta cũng dần thấy nhiều chủ đầu tư trong nước đang khẳng định vị thế với thương hiệu riêng. Do đó, chủ đầu tư cần xây dựng chiến lược phát triển trong dài hạn, tạo ra sản phẩm khác biệt phù hợp đối tượng khách hàng mục tiêu, tránh rơi vào cuộc chiến giá cả hay phụ thuộc quá nhiều vào một nguồn thị trường duy nhất.

– Thách thức lớn nhất của TTBĐS nghỉ dưỡng cho thuê tại Việt Nam hiện nay là gì, thưa ông?

Thách thức hiện nay là sự biến động của ngành du lịch. Mặc dù lượt du khách vẫn đang tăng trưởng đều đặn hằng năm trong thời gian qua, chúng ta cũng đã thấy mức độ biến động ảnh hưởng đến thị trường như thế nào trong năm 2014-2015. Lượt du khách quốc tế đến Việt Nam đã giảm đáng kể từ tháng 6/2014 đến tháng 6/2015, so với cùng kỳ năm trước, do tranh chấp trên biển Đông và sự trượt giá của Đồng Rúp. Nha Trang, Đà Nẵng và Mũi Né là những thị trường bị ảnh hưởng nhiều nhất vì phụ thuộc vào cả 2 thị trường Nga và Trung Quốc. 

Những rủi ro nêu trên hoàn toàn có thể khắc phục nếu chủ đầu tư đa dạng hóa nguồn thị trường, xây dựng chiến lược phát triển dài hạn với hệ thống quản lý chuyên nghiệp.

Ngoài ra, cơ sở hạ tầng, chất lượng của các dự án BĐS nghỉ dưỡng cũng như chiến lược quảng bá du lịch từ các cấp chính quyền là những yếu tố còn cần được quan tâm và cải thiện hơn nữa tại Việt Nam.

– Xin cảm ơn ông! 

Phương Nga
(Nhịp sống thời đại)