Năm 2016 thị trường BĐS cho thuê ghi nhận sự dịch chuyển rõ nét nguồn cung mặt bằng bán lẻ từ trung tâm ra khu vực ngoại thành. Dự báo xu hướng này sẽ tiếp tục diễn ra trong năm 2017.
Xu hướng ly tâm mạnh mẽ của thị trường mặt bằng bán lẻ
Xu hướng dịch chuyển các TTTM từ trung tâm ra vùng ven là điểm nổi bật của thị trường bán lẻ trong năm qua với 90% nguồn cung mới đều đến từ các quận ngoại thành. Ngoại trừ Sai Gon Center thì loạt TTTM mới tại Tp.HCM như AEOMall Bình Tân, Vincom Plaza, Lotte Mart đều tập trung ở khu vực vùng ven, thuộc các quận 2, quận 9, Gò Vấp, Bình Tân… Tại Hà Nội, toàn bộ nguồn cung trong năm 2016 tập trung ở hai TTTM lớn là MIPEC Riverside Long Biên và Vincom Plaza Bắc Từ Liêm cũng đều nằm ở khu Tây thủ đô.
Có thể thấy, xu hướng ly tâm đã có những tác động rõ nét đến giá thuê và tỷ lệ lấp đầy của thị trường mặt bằng bán lẻ trong năm qua. Cụ thể, tại Tp.HCM, giá thuê ở các TTTM thuộc khu trung tâm ghi nhận mức tăng từ 1 -2% /quý. Khu vực ngoài trung tâm giá thuê vẫn giữ mức ổn định, một số TTTM cũ giảm nhẹ giá thuê để cạnh tranh. Nhờ vậy dù cung tăng nhưng tỷ lệ lấp đầy diện tích bán lẻ của Tp.HCM luôn ổn định. Trong khi đó, tại Hà Nội, giá thuê trung bình đã sụt giảm từ 0,5 -1% so với năm 2015, tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường chỉ đạt 75% do một số TTTM ở vùng ven không thu hút được nhiều khách thuê.
Theo bà Nguyễn Thị Vân Khanh- GĐ thị trường vốn JLL Việt Nam, việc dịch chuyển nguồn cung ra vùng ngoại vi thành phố được dự báo sẽ tiếp tục là xu hướng chung của cả hai thị trường Tp.HCM và Hà Nội trong năm 2017. Xu hướng này cũng sẽ khiến cho áp lực cạnh tranh chủ yếu dồn về các nguồn cung nằm ở khu vực ngoại ô.
Áp lực nguồn cung tại thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội
Trong năm qua, cả hai thị trường lớn là Hà Nội và Tp.HCM đều ghi nhận sự thiếu hụt nguồn cung hạng A tại khu trung tâm. Tuy cùng có tổng nguồn cung văn phòng đạt 1,7 triệu m2 nhưng Tp.HCM lại có một năm hoạt động thuận lợi hơn so với Hà Nội.
Cụ thể, thị trường Hà Nội trong năm 2016 ghi nhận sự đổ bộ của một loạt dự án văn phòng mới như: Thang Long Garden Tower, Vicem Tower, VietinBank Tower, BRG… khiến nguồn cung tăng mạnh từ 20.000m2 – 30.000m2 mỗi quý. Đáng chú ý, hơn nửa tổng nguồn cung này tập trung ở khu vực phía Tây Hà Nội, 20% còn lại nằm ở khu trung tâm với tỷ lệ lấp đầy đạt 90%. Sở dĩ nguồn cung phía Tây tăng mạnh là do có giá thuê rẻ hơn và diện tích thuê đa dạng hơn, phù hợp với các doanh nghiệp mới, quy mô nhỏ.
Áp lực tăng cung khiến giá thuê văn phòng Hà Nội giảm nhẹ kể từ quý III/2016. Trong đó, hạng A giảm 0,8%, đạt 35 USD/m2/tháng trong khi văn phòng hạng B giảm 1,7% so với năm 2015 ở mức 25 USD/m2/tháng. Dự kiến, từ năm 2017 Hà Nội sẽ có thêm hơn 385.000 m2 diện tích văn phòng mới gia nhập thị trường và hầu hết các dự án này đều tọa lạc tại khu vực ngoài trung tâm.
Tại Tp.HCM, nguồn cung văn phòng gần như không tăng trong năm 2016 khiến cho toàn bộ cao ốc Hạng A và 64% Hạng B nằm ở khu trung tâm có tỷ lệ lấp đầy đạt tới 97%. Phân khúc văn phòng hạng B và C có nguồn cung và tỷ lệ lấp đầy ổn định, công suất thuê đạt gần 85 -90%, giá thuê tăng từ 1,5 -2 USD/m2/tháng. Với nguồn cung hạn chế, giá thuê các văn phòng hạng A đã tăng 3-4% so với 2015, đạt 48 USD/m2/tháng.
Ông Trần Minh Chánh, Giám đốc Công ty TVDV Sao Việt cho biết, trong năm qua, xu hướng tìm thuê văn phòng tại Tp.HCM chủ yếu tập trung ở phân khúc văn phòng hạng B do các doanh nghiệp lớn chuyển văn phòng từ vùng ven vào trung tâm với diện tích thuê yêu cầu khá lớn, tầm 200- 500m2 trở lên. Đây là loại diện tích rất khó tìm thấy ở các tòa nhà hạng A.
Ông Chánh cũng dự báo, mặc dù đang có nhiều doanh nghiệp lớn có kế hoạch sử dụng quỹ đất trung tâm để phát triển các dự án văn phòng nhưng phải đến đầu 2018 mới có thể đưa vào sử dụng nên trong năm 2017, nguồn cung văn phòng hạng A khu trung tâm sẽ tiếp tục khan hiếm.
Giá căn hộ cho thuê tăng nhẹ
Theo kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn, trong năm 2016 Tp.HCM ghi nhận mỗi quý có ít nhất 2000 căn hộ cho thuê được tung ra thị trường, trong đó 30% là sản phẩm của nhà đầu tư. Trong khi các dự án cao cấp mới chào thuê duy trì mức giá từ 800-1000 USD/tháng, một số dự án cũ giá chào thuê chỉ ở tầm 500-700 USD/tháng. Khu vực quận 2, quận 7 có nguồn cung mới dồi dào, tuy nhiên do nhu cầu thuê từ đối tượng chuyên gia, nhà đầu tư ngoại vẫn cao nên giá thuê ổn định và một vài dự án tăng nhẹ tầm 5-7% so với năm 2015.
Ông Trần Văn Quốc, Giám đốc Công ty TVDV BĐS Global Real cho rằng, giá thuê biến động phần nhiều là do các dự án ngoài trung tâm chủ động giảm giá để cạnh tranh. Nhiều căn hộ ở khu trung tâm thậm chí còn tăng giá nhẹ.
Về thị trường căn hộ dịch vụ, trong năm qua Tp.HCM và Hà Nội có khoảng 63 dự án căn hộ dịch vụ cho thuê đang hoạt động. Tổng nguồn cung là 6390 căn hộ, 60% thuộc căn hộ hạng B. Không bị áp lực nguồn cung lớn và luôn có nguồn khách thuê riêng lên tỷ lệ lấp đầy của căn hộ dịch vụ tại Hà Nội tăng 7% so với 2015. Tuy nhiên sự gia tăng này chủ yếu đến từ hạng B do phân khúc này giảm giá thuê đến 4% so với 2015. Hạng A không chịu áp lực nguồn cung, giá thuê vì vậy tăng 3% so với 2015. Trong khi đó căn hộ hạng B ở Tp.HCM lại tăng giá nhẹ 3% do có sức tiêu thụ tốt. Nhu cầu thuê ở hạng A giảm 10% so với 2015 nhưng giá thuê vẫn duy trì mức tăng 4% so với 2015.
Công suất thuê tại các khu công nghiệp tăng mạnh
So với nửa cuối năm 2015, tổng diện tích cho thuê các khu công nghiệp tăng 5% nhưng công suất cho thuê vẫn tăng đến 70% nhờ dòng vốn FDI đổ về. Giá thuê trung bình tại các KCN ở Tp.HCM vẫn cao nhất cả nước, đạt 1,6-5,8 triệu/m2/thời hạn thuê.
Hầu hết các KCN lớn ở phía Nam đều có tỷ lệ lấp đầy cao, diện tích trống không còn nhiều nên nhu cầu thuê kho xưởng xây sẵn, diện tích 2.000 – 3.000m2 ngoài các KCN tăng mạnh. Giá thuê loại hình này dao động khoảng 2,5USD – 5USD/m²/tháng. Ngoài Tp.HCM, Bình Dương, Đồng Nai tiếp tục là hai tỉnh thu hút nhiều doanh nghiệp đến hoạt động, tỷ lệ lấp đầy các KCN tại đây luôn đạt 80-90%.
Trong khi đó, ở phía Bắc, Hải Phòng là tỉnh có hoạt động thuê kho xưởng sôi động trong năm qua. Với lợi thế cảng biển quốc tế, Hải Phòng là tỉnh tiên phong trong phát triển khu công nghiệp ở phía Bắc. Nomura và Nam Cầu Kiên là những khu công nghiệp thành công tiêu biểu với công suất cho thuê luôn trên 90%. Tuy nhiên, giá thuê trung bình ở các khu công nghiệp Hải Phòng tương đối cao và có xu hướng tăng từ 2 – 3% so với năm 2015.
Phương Uyên
(Theo Nhịp sống thời đại)
Kênh thoát nước chính của TPHCM nên tranh thủ làm sẽ giảm ngập nước,còn những công trình chưa cần thiết nên từ từ hẳn làm